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50년 만기 주담대, 절대 추천하지 않는 이유

by 대기만성공 2023. 9. 11.
최근 5대 은행에서까지 50년 만기 주담대를 출시하였습니다.

 

요즘 은행권에서 가장 핫한 주제가 바로 50년 만기 주담대인데요. 단순하게 보면 50년 동안 은행에서 대출을 받아서 비교적 월마다 적은 금액의 이자만 내면 큰 집을 살 수 있다는 희망 때문에 많은 사람들이 50년 만기 주담대를 이용하고 있습니다. 하지만 저는 50년 만기 주담대를 절대 이용하지 말라고 권유드리는데요. 그 이유에 대해서 포스팅하도록 하겠습니다.

 

 

한국 5대은행까지 출시하려는 50년 만기 주담대

 

 

50년 만기 주담대란, 대출이자를 50년으로 나눠서 월이자 부담금을 줄어주어 사회초년생에게도 자가를 소유할 수 있게 만들어주는 제도입니다. 그렇기 때문에 50년 만기 주담대를 받기 위해서는 만 34세 이하 또는 신혼부부여아 했었는데요. 최근 연령 및 한도 제한을 풀어버리자 한국 5대 은행(국민, 신한, 하나, 우리, 농협)에서 기존 40년 만기 대출이었던 주담대에서 50년 만기 주담대까지 출시하고 있는 상황입니다. 

 

 

사실은 더 많은 이자를 내야하는 50년 만기 주담대

 

만기가 길어질수록 월 상환액은 적어지지만 총 대출이자는 늘어남

 

대출의 만기가 늘어나게되면 통상적으로 대출한도를 늘릴 수 있다는 장점이 있는데요. 예를 들어 연소득 5000만 원인 직장인이 연 5%의 원리금균등상환 방식으로 주담대를 받는다면, 만기가 40년일 경우 최대 3억 4500만 원까지 받을 수 있지만, 만기가 50년일 경우 최대 3억 7천만 원까지 받을 수 있습니다.

 

하지만 대출의 만기가 늘어날수록 갚아야하는 기간이 늘어나기 때문에 그만큼 갚아야 할 이자의 총액수도 늘어나게 되는데요. 예를 들어 3억 원을 연 5% 금리로 대출한 사람이 만기 40년을 선택했을 경우 월 상환액은 136만 원이며 총대출이자는 5억 1745만 원이지만, 똑같은 조건으로 만기 50년을 선택했을 경우에는 월 상환액이 126만 원으로 줄어드는 대신 총대출이자는 6억 3천만 원으로 증가하게 됩니다. 

 

약간은 조삼모사같은 장기 주담대는 본인의 상황에 맞게 이용해야 하지만, 보통은 만기가 길면 길수록 은행입장에서 낮은 리스크로 많은 이자를 받을 수 있기 때문에 선호하는 편이며 그렇기 때문에 최근 여러 은행에서 50년 만기 주담대를 경쟁하듯 출시하는 것입니다.

 

 

막차를 타려고 은행으로 몰려든 사람들

 

50년 만기 주담대 인기로 늘어나는 가계부채

 

50년 만기 주담대의 규제가 풀리자마자 엄청나게 선풍적인 인기를 끌면서 많은 사람들이 이용을 하고 있는데요. 그때문에 금리인상으로 줄어든 부동산 수요가 늘어나고 있으며 대출로 인한 가계부채가 점점 늘어나고 있는 중입니다. 너무 빠른 대출 및 가계부채 속도로 인해 깜짝 놀란 금융당국에서는 은행에게 다시 규제책을 내놓았습니다.

 

규제가 시작되자 막차를 타기위해 몰려드는 사람들

 

금융당국의 규제가 시작되자 은행에서는 대출조건을 강화하거나 50년 만기 주담대를 폐지하려는 움직임을 보여주고 있는데요. 때문에 최근 50년 만기 주담대 막차를 타기위해서 은행에 사람들이 몰려들었고, 1달 동안 50년 만기 주담대가 1조 원이 넘게 증가하고 있는 상황입니다. 

 

 

인기 있는 50년 만기 주담대, 절대 이용하지 않아야 하는 이유

 

이렇게 사람들에게 인기가 많은 50년 만기 주담대를 저는 절대 추천하지 않는데요. 제가 추천하지 않는 이유는 2가지가 있습니다.

 

1) 50년 만기 주담대를 받았는데, 계속 부동산이 우하향한다면??

지금까지 대한민국의 부동산은 꾸준히 우상향 하여 높은 가격을 형성하고 있는데요. 하지만 모든 조건에서 미래에도 부동산이 우상향 할지는 의문입니다.

 

부동산이 꾸준히 우하향할 것같은 가장 큰 이유는 바로 대한민국의 출산율이 최근 0.6명까지 떨어졌기 때문인데요. 전국에 있는 엄청난 물량의 부동산을 적절한 가격에 받아줄 사람들이 부족해진다는 것입니다. 물론 어느 시기나 부자들은 존재하기 때문에, 서울의 주요 지역에 있는 부동산은 수요가 항상 있기에 가격이 떨어지지 않겠지만, 50년 만기 주담대를 이용하는 경우, 주로 5억 내외에 부동산을 구입하기 때문에 서울 변두리 및 경기도의 많은 부동산들을 미래에도 수요가 받쳐줄지는 의문입니다.

 

만약 50년 만기 주담대를 받았는데 본인이 구매한 부동산 가격이 계속 떨어진다면, 밑빠진 독에 물 붓기 하는 격이 되는 것이죠.

 

2) 50년 만기 주담대로 부동산을 사는 것보다 미국시장에 투자하는 것이 더 효과적이다.

앞서말했듯 50년 만기 주담대로 최대이자인 3억 7천만 원을 대출받게 되면 월마다 126만 원을 상황해야 하는데요. 하지만 저의 사견으로는 월 상환액을 가지고 부동산에 투자하는 것보다는 더 수익이 높은 미국시장에 투자하는 것이 더 낫다고 생각합니다. 

 

실제로 서울아파트는 20년동안 연평균 수익률이 약 8% 정도 되는데요. 하지만 미국의 기술주를 모아놓은 나스닥 100 지수의 경우에 20년 동안 연평균수익률은 약 17% 정도로 서울아파트의 연평균수익률보다 훨씬 높은 것을 보여줍니다. 월 126만 원을 미국 나스닥시장에 투자하지 않고 서울아파트를 구매했을 경우 기회비용이 엄청나게 커진다는 것입니다. 글로만 보게 되면 실감이 나지 않으니, 복리계산기를 통해 나온 결과를 표를 통해 보여드리도록 하겠습니다.


3억 7천만원을 서울아파트 연평균수익률 8%로 50년 투자시 약 20억원


50년 만기 주담대를 받지않고 월 126만원을 나스닥 연평균수익률 17%로 50년 투자시 약 417억원


 

부동산보다는 ETF를 통해 미국시장에 투자하자

 

앞서말했듯 출산율 감소와 같은 장기적으로 우하향의 조건이 갖춰진 한국의 부동산보다는 꾸준히 전 세계의 인재들이 유입되고 세계 패권을 지닌 미국시장에 투자하는 것이 기회비용 측면에서 더 낫다고 주장하였는데요. 특히 저는 미국의 기술이 미래에도 발전할 것이라고 믿기 때문에 미국 기술주가 모여있는 나스닥 ETF에 장기투자하는 것을 권유드립니다.

 

밑에 소개하는 ETF들은 미국 나스닥 상위 100종목에 투자하는 ETF들로, 옆에 링크를 통해 상세정보를 확인하시고 올바른 투자판단에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 50년 만기 주담대, 절대 추천하지 않는 이유에 대해서 포스팅하였습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.